LA PROMESSE DE VENTE

Une promesse de vente... Oui, mais comment ? et pourquoi ?

Vous êtes intéressé par l’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.
Il est alors opportun de conclure un «avant-contrat» afin de concrétiser entre vous et le propriétaire un accord sur la consistance du bien vendu, sur le prix et sur les modalités de la vente projetée.

Dans la pratique, cet avant-contrat prend la dénomination de «promesse de vente» ou de «compromis».

Une fois cet accord signé, le notaire chargé de la vente va «constituer le dossier» et:
- effectuer toutes les formalités préalables indispensables à la réalisation définitive de votre acquisition;
- procéder aux vérifications d'usage.
Notamment, il demandera les pièces d’état-civil de chacune des parties, les titres de propriété, les documents d’urbanisme, les certificats administratifs, l’état hypothécaire,  etc.

Pour les acquisitions de biens à usage d'habitation - maison, appartement, terrain à bâtir):
Le candidat acquéreur peut librement se rétracter, après la signature de la promesse, dans un délai de 7 jours.
En pratique, aussitôt la signature, un exemplaire de la promesse (ou du compromis) sera "notifié" (lettre recommandée avec AR ou remise contre récépissé) à l'acquéreur ; la lettre indiquera: Le délai de rétractation, le délai pour l'exercer, la forme dans laquelle l'acquéreur pourra exercer son droit de rétractation.
Tout versement d'argent avant l'expiration du délai de rétractation est interdit, sauf si l'acte est reçu par un professionnel ayant reçu un mandat pour réaliser la vente et que celui-ci dispose d'une garantie financière suffisante (notaires, par exemple).

L’avant-contrat est toujours établi :
a) Avec versement d'un acompte sur prix (5 à 10% de celui-ci) et d'une provision sur frais (305 € environ);
b)sous certaines conditions suspensives. Si celles-ci se réalisent, la vente pourra se conclure ; en revanche, si l’une d’elles ne se réalise pas, l'opération sera annulée.

Dans tous les cas de figure, cet avant-contrat fera l’objet, une fois les conditions suspensives réalisées, d’un acte de vente, établi par notaire, avec constatation du transfert de propriété et de paiement du prix et des frais.

Exemples de conditions suspensives :

Obtention du financement bancaire :
Il s’agit d’une condition suspensive légale. Sauf si vous apposez une mention manuscrite attestant que vous possédez les sommes nécessaires à l’acquisition envisagée et que vous renoncez à cette condition suspensive, tout avant-contrat est conclu sous la condition de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts bancaires suffisants pour financer l’opération d’acquisition.

Urbanisme :
L’avant-contrat est toujours conclu sous la condition de l’obtention de documents d’urbanisme ne révélant pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause l’intégrité de la propriété acquise ou le droit légitime de tout propriétaire sur celle-ci.

Hypothèques et charges :
L’opération ne s’effectuera que si la propriété acquise est libre de toute charge susceptible de nuire au droit de propriété et de toute hypothèque (s’il existe des hypothèques, le notaire se chargera d’en obtenir la mainlevée ; en cas d’impossibilité, l’opération pourra être annulée).

Titres de propriété :
Les titres de propriété seront vérifiés par le notaire. Si ces titres révèlent des incertitudes ou des charges telles que le droit de propriété peut être remis en cause, soit le notaire fera le nécessaire pour lever ces incertitudes ou ces charges, soit la vente ne se réalisera pas.

Cet avant-contrat peut consister en :

Une promesse unilatérale de vente :
En vertu de ce document, le propriétaire du bien immobilier (encore appelé promettant) s’engage à vous vendre le bien pendant un certain délai (deux à trois mois en général) au terme duquel vous disposez d’une option vous permettant d’acquérir ou de ne pas acquérir.
DANGER : Si toutes les conditions suspensives sont réalisées et que vous oubliez de lever l’option, le propriétaire reprend son entière liberté et vous perdez définitivement l’indemnité versée…
De plus, la promesse unilatérale doit être enregistrée ; à défaut, elle est nulle de plein droit.

Une promesse synallagmatique de vente :
(Encore appelée « COMPROMIS »).
Les deux parties s’engagent : le promettant (ou vendeur) à vendre ; le bénéficiaire (ou acquéreur) à acheter. Le vente est parfaite ; toutefois ses effets sont reportés jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives.
Ce type de contrat est de loin le plus courant.

INFORMEZ-VOUS AUPRES DE VOTRE NOTAIRE

Il vous écoutera et vous conseillera

 RETOUR "CONSEILS"