LA PROMESSE DE VENTE
Une promesse
de vente... Oui, mais comment ? et pourquoi ?
Vous êtes intéressé par l’acquisition d’une
maison, d’un appartement ou d’un terrain. Il est alors opportun
de conclure un «avant-contrat» afin de concrétiser
entre vous et le propriétaire un accord sur la consistance
du bien vendu, sur le prix et sur les modalités de la vente
projetée.
Dans la pratique, cet avant-contrat prend
la dénomination de «promesse de vente»
ou de «compromis».
Une fois cet accord signé, le notaire
chargé de la vente va «constituer le dossier»
et: - effectuer toutes les formalités préalables
indispensables à la réalisation définitive
de votre acquisition; - procéder aux vérifications
d'usage. Notamment, il demandera les pièces d’état-civil
de chacune des parties, les titres de propriété, les
documents d’urbanisme, les certificats administratifs, l’état
hypothécaire, etc.
Pour
les acquisitions de biens à usage d'habitation - maison,
appartement, terrain à bâtir): Le
candidat acquéreur peut librement se rétracter, après
la signature de la promesse, dans un délai de 7 jours.
En pratique, aussitôt la signature, un exemplaire de la promesse
(ou du compromis) sera "notifié" (lettre recommandée
avec AR ou remise contre récépissé)
à l'acquéreur ; la lettre indiquera: Le délai
de rétractation, le délai pour l'exercer, la forme
dans laquelle l'acquéreur pourra exercer son droit de rétractation.
Tout versement d'argent avant l'expiration du délai de rétractation
est interdit, sauf si l'acte est reçu par un professionnel
ayant reçu un mandat pour réaliser la vente et que
celui-ci dispose d'une garantie financière suffisante (notaires,
par exemple).
L’avant-contrat est toujours établi
: a) Avec versement d'un acompte sur prix (5 à
10% de celui-ci) et d'une provision sur frais (305 € environ);
b)sous certaines conditions suspensives. Si celles-ci
se réalisent, la vente pourra se conclure ; en revanche,
si l’une d’elles ne se réalise pas, l'opération sera
annulée.
Dans tous les cas de figure, cet avant-contrat
fera l’objet, une fois les conditions suspensives réalisées,
d’un acte de vente, établi par notaire, avec constatation
du transfert de propriété et de paiement du prix et
des frais.
Exemples de conditions
suspensives :
Obtention du financement bancaire :
Il s’agit d’une condition suspensive légale. Sauf si vous
apposez une mention manuscrite attestant que vous possédez
les sommes nécessaires à l’acquisition envisagée
et que vous renoncez à cette condition suspensive, tout avant-contrat
est conclu sous la condition de l’obtention d’un ou de plusieurs
prêts bancaires suffisants pour financer l’opération
d’acquisition.
Urbanisme : L’avant-contrat est
toujours conclu sous la condition de l’obtention de documents d’urbanisme
ne révélant pas de servitudes ou autres prescriptions
administratives de nature à mettre en cause l’intégrité
de la propriété acquise ou le droit légitime
de tout propriétaire sur celle-ci.
Hypothèques et charges :
L’opération ne s’effectuera que si la propriété
acquise est libre de toute charge susceptible de nuire au droit
de propriété et de toute hypothèque (s’il existe
des hypothèques, le notaire se chargera d’en obtenir la mainlevée
; en cas d’impossibilité, l’opération pourra être
annulée).
Titres de propriété :
Les titres de propriété seront vérifiés
par le notaire. Si ces titres révèlent des incertitudes
ou des charges telles que le droit de propriété peut
être remis en cause, soit le notaire fera le nécessaire
pour lever ces incertitudes ou ces charges, soit la vente ne se
réalisera pas.
Cet avant-contrat
peut consister en :
Une promesse unilatérale de vente
: En vertu de ce document, le propriétaire du bien
immobilier (encore appelé promettant) s’engage à vous
vendre le bien pendant un certain délai (deux à trois
mois en général) au terme duquel vous disposez d’une
option vous permettant d’acquérir ou de ne pas acquérir.
DANGER : Si toutes les conditions suspensives sont réalisées
et que vous oubliez de lever l’option, le propriétaire reprend
son entière liberté et vous perdez définitivement
l’indemnité versée… De plus, la promesse unilatérale
doit être enregistrée ; à défaut, elle
est nulle de plein droit.
Une promesse synallagmatique de vente
: (Encore appelée « COMPROMIS »).
Les deux parties s’engagent : le promettant (ou vendeur) à
vendre ; le bénéficiaire (ou acquéreur) à
acheter. Le vente est parfaite ; toutefois ses effets sont reportés
jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives.
Ce type de contrat est de loin le plus courant.
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